Надо ли помогать своим работникам приобретать недвижимость?

в 14:33, , рубрики: ипотека, квартира, лайфхаки, недвижимость, помощь ближнему, помощь начинающим, юридическая консультация, юридические тонкости
Новоселы, 1962

Новоселы, 1962

На декабрьском годовом 2024 собрании ассоциации Руссофт коллеги по цеху подняли проблему волшебного превращения льготной ипотеки под смешные ныне 6% для сотрудников ИТ⁠-⁠компаний в обычную для всех по ставке 24%. Минцифры только развело руками, у фонда, субдидировавшего банки по данной программе, закончились деньги и ИТ-ипотечные “счастливчики” начали получать письма счастья от своих “любимых” банков.

Я являюсь директором трех питерских организаций: двух ИТшных АЛЕЕ СОФТВЕР www.alee.ru, Нормдокс www.normdocs.ru и еще конноспортивного клуба КСК ФАКТ www.ksk-fact.ru. Никогда не надеялся на государство и тем более кредитные организации в вопросах решения своих жилищных вопросов и никому не советую. 

У меня опыт работы в недвижимости с 1997 года. Подход любительский, т.е. я никогда не занимался этим ради прямого заработка денег, разве что в самом начале в качестве подработки к основной врачебной деятельности. Достижения есть, и они чуть выше среднего: есть квартира, где жить, есть квартиры инвестиционные, помогли многим коллегам приобрести жилье в Питере, купили землю, построили офисное здание, достраиваем дом, в планах своя, а не арендованная конюшня. 

На прошлой неделе мы завершили сделку, получив договор купли-продажи и выписку из Росреестра. Мы помогли приобрести первое в самостоятельной жизни жилье очередному нашему работнику Кристине. Что это, благотворительность или глубокий корыстный умысел? Постараюсь поделиться своими наблюдениями и опытом. 

Кому из своих работников мы ранее помогли купить недвижимость в Питере?

— Графический дизайнер. Комната, потом однокомнатная квартира, м. Комендантский пр.;

— Менеджер по работе с корпоративными клиентами. Двухкомнатная квартира на Озерках.;

— Замглавбуха. Однокомнатная квартира, м. Комендантский пр.;

Руководитель проектного отдела. Евродвушка, м. Комендантский пр.;

— Исполнительный директор. Однокомнатная квартира, ЖК Юнтолово, м. Беговая;

— Два менеджера по работе с корпоративными клиентами, ставших у нас в компании супружеской парой. Двухкомнатная квартира м. Беговая;

— Сисадмин всея всего. Комната, потом однокомнатная квартира, м. Комендантский пр.;

— Теперь и тренер КСК. Две комнаты в перспективной трешке, м. Комендантский пр.

В чем заключается наша корпоративная и частная помощь?

- Поиск объекта недвижимости;

- Консультационная и юридическая поддержка;

- Финансовая поддержка. Беспроцентная ссуда;

- Помощь в продаже имеющегося жилья;

- Помощь в ремонте, переезде.

Небольшой экскурс в историю. Когда я в 1995 году познакомился со своей будущей женой Лилей, она помимо прочего занималась недвижимостью, была частным агентом, расселяла коммунальные квартиры под офисы компьютерных компаний, так, например, известная в 90е годы Аура Компьютерс приобрела некоторые свои точки, включая основной магазин в пер. Бринько именно усилиями Лили. Я также приложил свою лапку к расширению этого объекта.

Улучшение личных условий проживания от комнаты до дома, а также строительство собственного офисного здания в Лахте также помогли получить дополнительный опыт. Понятное дело, за это время работа с недвижимостью из насущной и сложной необходимости превратилась в интересное и полезное хобби.

С какими сложностями сталкиваются молодые специалисты в начале решения жилищных вопросов?

Отсутствие формализованных требований и ТЗ. Многих ИТшников еще на студенческой скамье учили собирать требования по Вигерсу и писать ТЗ по SWEEBOK. Почему к решению не менее сложной задачи по выбору первого жилья, мы подходим без должной подготовки?  

Совет: Необходимо собрать “бизнес-”, пользовательские и функциональные требования. Детально описать все пожелания по самому жилью, окружению, нефункциональным требованиям, типа атмосферы и удобства района проживания. Определиться с границами проекта, что реализуем в первую очередь, а что может быть отложено на следующую версию. Не замахивайтесь сразу на трешку в престижном районе, первый шаг всегда самый большой и ответственный, а дальнейшие улучшения станут рутиной, занимающей меньше усилий. 

Покупка недвижимости - это ОООчень сложно и непонятно. Решать жилищные вопросы не учат в институтах, это не передается с молоком матери. Наши родители дай бог 1-2 раза улучшали свои жилищные условия и мы запомнили этот процесс, как один большой ужас и стресс. 

Совет: Определиться с тем, как выглядит квартира/дом/район мечты без относительно ваших возможностей. Сузить требования вы всегда успеете, в противном случае всю жизнь будете прозябать в нелюбимом месте. Надо в свободное  время ножками пройтись по интересующим районам. Проанализировать предложения на Авито, ЦИАНе, Яндекс.Недвижимости. Сходить на просмотры. По возможности пойти поработать агентом недвижимости и закрыть хотя бы одну-две сделки под присмотром опытного наставника. Вы поймете, что не боги горшки обжигают и избавитесь от многих ложных представлений. Как минимум, исчезнет страх, в идеальном варианте - вам процесс/деятельность понравятся. 

Стереотипы, навязанные социумом. Бери ипотеку, и все будет хорошо. Государство рано или поздно поможет, надо только подождать. Хочу купить только новое. Комната - не жилье. Зачем ходить на просмотры, если денег все равно нет, и.т.п. Все эти ложные предубеждения сужают ваш выбор и опускают ваши руки.

Совет: Ниже описана стратегия флиппинга в недвижимости, которая требует знаний, настойчивости, чуйки и определенной доли риска. Лобовые и всем известные способы всегда самые долгие и дорогие.

Юридическая вопросы. Способы приватизации, права проживающих, исторические данные, например, выписанные в ПНД, НД, места заключения, дееспособность продавца. Умение читать договоры, особенно мелкий шрифт, задавать вопросы, не боясь выглядеть дураком, отказываться от подписания, если вас что-то не устраивает. Эти навыки и знания крайне специфические и могут больше нигде в жизни не понадобиться.

Совет: Мы не можем знать всего и быть специалистами еще и в юриспруденции, знать Жилищное, Семейное, Гражданское, Уголовное и т.д. право. Если среди ваших друзей и родственников, нет юристов, которые могут помочь, спросите работодателя. Уверен, заинтересованная в работнике компания сможет выделить юридические ресурсы на подготовку и проведение сделки.  

Ремонт - это очень сложно и дорого, поэтому надо брать с ремонтом. Возможно переклеить обои и постелить ламинат умеет далеко не каждый 20ти летний айтишник, но, узнав ставки на открытом рынке на данные работы, думаю, возникнет большое желание освоить еще пару скилов кроме кодинга. Да и спрос на девелоперов будет не всегда, ИИ поджимает.

Совет: Если папа не научил держать в руках молоток, и вы в своей жизни не прибили ни одного гвоздя, будет сложно в жизни. Но, никогда не поздно начать, купите шуруповерт! Вот пример девушки, для которой ремонт своих квартир из жизненной необходимости превратился в увлекательный квест https://t-j.ru/ya-sama/

Помощи ждать неоткуда. Вы приехали из региона, ваши друзья такие же молодые и с дырками в штанах, родители скоро выйдут на пенсию и надо будет им помогать. 

Совет: Концепция 3F (Friends, Family, and Fools) - это метод привлечения финансирования для стартапа через близкое окружение основателей. Всё то же самое работает и для недвижимости. Не всегда помощь может быть финансовой. Друг, работающий на Газели, может помочь с переездами, кто-то из знакомых  не знает, куда девать старую, но еще добротную мебель. Опять же нужно обратиться в свою компанию, помощь обязательно будет. Просить помощи - не слабость, а сила и ум.

Какие стратегии приобретения перспективного жилья мы используем

Купить “хлам” и отремонтировать 

Стратегия для покупателей с опытом самостоятельного ремонта и командой помощников. Находим квартиру в “убитом” состоянии, от которой отказываются многие покупатели.  Обычно она выглядит максимально непривлекательно: захламленная, с поломанной мебелью, неработающей сантехникой, старыми окнами и т.д,, но при этом не требует дорогого капитального ремонта с заменой электрики и перекладкой полов.

Генеральную уборку, замену окон, поклейку обоев и укладку ламината можно сделать своими силами с привлечением друзей и родственников. Очень важно понимать ликвидность такой квартиры, ведь рано или поздно ее придется продавать. Имеет значение район, дом, этаж, окружение.

Найти и купить недооценённую квартиру 

Самая быстрая, доходная и рискованная стратегия для покупателей с наличием свободного времени, опытом и знаниями в сфере недвижимости.

В США таких инвесторов называют флипперами, а стратегию — флиппингом. Человек ищет жильё на первичном или вторичном рынке, которое не пользуется спросом у покупателей, но имеет большой потенциал. Для этого отслеживаются цены на недвижимость в выбранном районе города и ценовом диапазоне. 

Обнаружив объект по сниженной цене, флиппер выясняет причину, почему её продают так дёшево. Как правило, дело оказывается в качестве недвижимости, юридических проблемах или жизненной ситуации собственников. Если недостатки легко устранить, покупаем жильё, разбираемся с проблемами и в последующем продаём дороже.

Флипперу полезно иметь полную стоимость квартиры наличными — далеко не все выгодные варианты будут ждать, пока покупателю одобрят ипотеку. Тут опять же может помочь компания, у которой всегда есть деньги на черный день и аналогичные задачи. Если таких возможностей у компании нет, стоит задуматься, а там ли вы работаете.

Купить недвижимость на торгах с дисконтом

Стратегия для тех, которые умеет анализировать информацию, работать с аукционной документацией и готовы судиться с бывшими владельцами купленного жилья. Квартиры по цене ниже рынка продают на торгах. Туда попадает жильё банкротов, должников и государственных органов, которым нужно пополнить бюджет. Также на торгах банки продают ипотечные квартиры и недвижимость, которая была в залоге по кредиту. 

У нас есть опыт приобретения недвижимости на торгах. В свое время в 2010 году приобретали первый земельный участок под офис в Лахте у Фонда недвижимости СПб. Кадастровая была низкая и торги стартовали с 1,7 млн за весь участок 7,5 соток. В итоге нам он достался за 2,7 млн. при рыночной цене на тот момент 1 млн. за сотку. Мы готовы были торговаться до 3,5 млн, но конкуренты сдались раньше 🙂.

В Фонде имущества http://property-fund.ru/ до сих пор проскакивают интересные объекты выведенные из государственного использования, правда цена на них  вплотную подобралась к рыночным и уже не так выгодно как раньше. 

Купить жильё на первом этаже

Стратегия для покупателей со специфическими потребностями. Недвижимость на первых этажах, выходящая окнами на улицу, не пользуется спросом у жильцов: шумно, грязно, плохой вид, заглядывающие в окна прохожие, сырость и запах из подвала. Зато бизнес с удовольствием покупает квадратные метры на первых этажах жилых домов, если они находятся в статусе нежилой недвижимости.

Чтобы квартиру можно было перевести в нежилой фонд, она должна принадлежать физическому лицу, не иметь обременений, а дом, в котором она находится, не должен иметь исторического или культурного значения. инвестиции в жилую недвижимость обычно окупаются: если квартиру удаётся перевести в нежилой фонд, её стоимость вырастает не меньше, чем в 1,5 раза. 

Лайфхак, если деятельность вашей небольшой компании может вестись на дому, можно организовать небольшой офис у себя на квартире и без перевода в иной статус, но готовьтесь к жалобам и проверкам :) 

Купить недавнее наследство с дисконтом

Стратегия для покупателей, которые умеют проверять законность сделок и историю наследования, готовы запрашивать у продавцов все возможные документы. Главная проблема покупки квартиры, которую владелец недавно получил в наследство — риск того, что его право собственности в течение 3 лет оспорят другие потенциальные наследники. Суд может аннулировать сделку и передать квартиру другим наследникам, а покупателю придётся взыскивать свои деньги с продавца. 

Поэтому недавно унаследованные квартиры продаются со скидкой. Как правило, дисконт составляет 10% от рыночной цены. У нас было несколько таких сделок. Например, мы купили 2к. квартиру нашим молодоженам с 20+% дисконтом, без ремонта, тремя наследниками, которые не хотели там жить и очень ленивым агентом. 

Конечно, это не все стратегии, которые могут помочь выгодно приобрести свое жилье. И все эти стратегии объединяет желание погружаться в предметную область и открытость к новым знаниям и навыкам и, конечно, проактивность. Под лежачий камень вода не течет.

Почему мы это делаем?

Ненависть к банковскому рабству. Банки не только на свое усмотрение пользуются нашими с вами кровно заработанными деньгами, но и не несут никакой ответственности за их потерю. За всю жизнь мы с женой единожды взяли кредит в банке, запомнили это на всю жизнь. Кредит был в валюте на 20.000$, с тех пор никаких кредитов, даже карточки только дебетные.

Социальная справедливость. Недвижимость - вещь дорогая, сложная и большинству сограждан мало доступная. В Древней Греции была сформулирована не потерявшая актуальности до наших дней идея: каждый человек имеет право на достойную жизнь и на реализацию своих способностей и талантов. Платон утверждал, что в идеальном государстве будет достигнута именно такая всеобщая гармония, когда все люди не бедствуют и могут заниматься любимым делом. Мы хотим чтобы наши коллеги, как можно раньше и проще закрыли гештальт с жильем и спокойно занимались любимым делом: информационными технологиями или конным спортом в нашем случае.

Построение команды. Взаи́мный альтруи́зм (реципро́кный альтруи́зм) — вид социального поведения, при котором индивиды ведут себя с некоторой долей самопожертвования в отношении друг друга, однако только в том случае, если ожидают ответного самопожертвования. Термин введён социобиологом Робертом Триверсом (Robert L. Trivers). Реципрокный альтруизм особей, относящихся к разным видам, можно назвать симбиозом. Данный тип поведения присущ не только людям, но также и ряду животных: давно известен принцип коалиций у приматов (члены которых помогают друг другу); также обнаружены примеры взаимодействия крыс на основе взаимного альтруизма. Эта модель поведения также применяется в оптимальной стратегии решения «дилеммы заключённого». Чем мы хуже приматов и тем более крыс?

Наша основная ИТ-работа и конный клуб - требуют построения слаженных и мотивированных команд единомышленников и мы со своей стороны делаем все возможное, чтобы жизнь членов нашей команды была комфортной и интересной. Поэтому решаем вопросы с жильем своих работников с большой охотой и вниманием. 

А как вы решаете свои жилищные проблемы?

Автор: staskin1

Источник

* - обязательные к заполнению поля


https://ajax.googleapis.com/ajax/libs/jquery/3.4.1/jquery.min.js