Когда говорят «институты развития России», чаще всего подразумевают, что в нормальных странах они не нужны. Что города и агломерации развивает «невидимая рука рынка», что отрасли создаются и формируются самостоятельно. Мировой опыт показывает, что это так не работает. Страны с сильной экономикой вроде Великобритании, Аргентины, Китая возлагают на институты развития обязанности по преобразованию депрессивных и неразвитых зон в пространства для людей и бизнеса.
Давайте рассмотрим стадии эволюции городов и несколько кейсов редевелопмента с участием институтов развития.
Шэньчжэнь, Китай
Начнём с теоретической составляющей: с эволюции городов. На города сегодня приходится 80% внутреннего валового продукта. Одна из причин — более низкие транзакционные издержки. То есть в городах ниже издержки, которые относятся не к производству продукции непосредственно, а с сопутствующими этому производству косвенными затратами на сбор и поиск всей необходимой для деятельности информации, заключение различных сделок, контрактов, договоров и пр. Второй важный компонент «успешности» городов: концентрация более качественного человеческого капитала. Именно города являются драйверами развития мировой экономики.
Города проходят определённые стадии эволюции:
- Город 1.0 – скорее индустриальный город, в котором развита промышленность, размещены крупные предприятия.
- Города 2.0 — город переходит в большей степени к сфере услуг, развитию малого среднего бизнеса.
- Город 3.0 – это пост-индустриальной город, который является центром образования, центром технологии, центром знаний.
Город 1.0 — это город-механизм, который воспринимался как инструмент для проживания и работы людей. По этому принципу в первой половине XX века предлагал с ним работать французский архитектор Ле Корбюзье. В своих концепциях реконструкции Парижа, Москвы и других городов он опирался на следующую структуру: в центре города располагаются высокие (60 этажей) административные здания; их окружают парки и жилые дома. В 1930 году он предложил новую концепцию «Лучезарного города», в котором выделял отдельные пространства для зоны тяжелой промышленности, складов, легкой промышленности, парковую, жилую, транспортную, деловую и другие.
Индустриализация логично привела к ухудшению экологического состояния всех крупных городов. Появились активисты, которые хотели изменить складывающееся положение вещей. Одним из них стала канадско-американская писательница, теоретик городского планирования и одна из основоположниц движения нового урбанизма Джейн Джекобс. В книге «Смерть и жизнь больших американских городов» (1961 год) она описала основные принципы экономического функционирования городов и ввела принцип городского импортозамещения. Она сформулировала аргументы против городского планирования, руководствующегося абстрактными идеями. Город не может игнорировать повседневную жизнь своих жителей, он должен быть живым, разнообразным. Он должен быть основан на спонтанном порядке и различных механизмах саморегулирования. Эту концепцию города можно назвать «гуманистической» и отнести к Городу 2.0.
Следующей стадией эволюции города становится Город 3.0. Мы говорим о развитой гражданской инициативе, о глобальном образовании, мультикультурности, международной коммуникации. Город становится центром знаний и технологий, а роль промышленности в нём снижается. Например, в Лондоне всего 2% валового регионального продукта занимает промышленность. На первый план выходят финансовые рынки и экономика знаний.
Можно ли перейти сразу на третью стадию, перемахнув через вторую или даже через первую? Как можно превратить маленькую деревушку в агломерацию с населением в 10 миллионов человек? Какие организации необходимы, чтобы развивать города?
Остановимся на понятии "редевелопмент": это один из наиболее эффективных способов перепрофилирования (переназначения) невостребованных в существующем состоянии объектов недвижимости или нерационально используемых территорий. Редевелопмент городов и других территорий может происходить по-разному. Возможно создание центров промышленности, музейных кластеров, деловых, туристических, транспортных, событийных и образовательных кластеров.
Барселона (Испания)
В конце XX веке прибрежная территория южной части испанской Барселоны была занята железнодорожной линией, промзоной и старым рыбным рынком. В XIX веке этот район был эпицентром промышленной революции. Сегодня подобные территории называют «ржавым поясом». За счёт промышленных объектов, которые могут уже не функционировать, увеличивается площадь городов, снижается эффективность транспортной инфраструктуры.
Деньги на проект по реконструкции прибрежной территории, запущенный в 1990 году, выдала частно-государственная корпорация Nova Icaria Societat Anonima. На первом этапе инвестиции составили 1,1 млрд евро. Из них 40% предоставила муниципальная девелоперская компания, 40% вложили частные девелоперские компании, и 20% — банки.
Результатом стали 18 га пляжей общей длиной в 4 километра, 50 га парков, прогулочный бульвар шириной 30 метров, 700 яхтенных причалов, две многофункциональные башни высотой 100 метров и 2000 квартир, а также клубы, рестораны, кафе и гостиницы.
Буэнос-Айрес (Аргентина)
На берегу залива Ла-Плата в Буэнос-Айресе находится район Пуэрто-Мадеро. Его расположение определило назначение района: здесь в 1882 году правительство Аргентины заключило контракт с предпринимателем Эдуардо Мадеро на строительство порта. Строительство началось в 1887-м и было закончено в 1897 году. Это был дорогостоящий проект, ставший одним из важнейших инженерных достижений своего времени. Но, к сожалению, появление более крупных грузовых судов привело к устареванию порта уже через 10 лет после завершения строительства.
В Буэнос-Айресе в 1926 году построили новый порт. Порт в заливе стал лишним и продолжил функционировать в качестве вспомогательного сооружения. Территорию вокруг порта заняли склады и пустыри. Пуэрто-Мадеро стал одним из главных криминогенных районов города, его оставалось либо сносить, либо кардинально перестраивать. Стоит отметить, что район Пуэрто-Мадера территориально находится в самом центре Буэнос-Айреса.
В 1989 году Национальное правительство Аргентины и Правительство Автономного города Буэнос-Айрэс инвестировали в «Корпорацию Старый Пуэрто-Мадеро» («Corporación Antiguo Puerto Madero»). Правительство города определяло стратегию института городского развития, а в его собственность перешло управление территорией в 170 га. Конец 1980-х и начало 1990-х для Аргентины было весьма сложным временем: произошёл дефолт, ВВП за несколько лет упал на 30%. В этих условиях институт развития привлёк 2,5 миллиарда долларов частных инвестиций и превратил депрессивную криминогенную зону в бизнес- и туристический центр.
Большой Лондон (Великобритания)
В 1965 году из Лондонского и частей других близлежащих графств была сформирована новая административная единица — Большой Лондон. Сегодня в Большом Лондоне работают два института развития, один из которых — специальная корпорация London Legacy Development Corporation. Она занимается развитием Олимпийского парка и прилегающих территорий.
В процессе работы London Legacy Development Corporation удалось привлечь внешние инвестиции и сбалансировать различные типы недвижимости, сохранив при этом культурную составляющую.
Нужно отметить, зачем в принципе городу была нужна эта корпорация. В Лондоне полномочия и финансовых ресурсов не сосредоточены в руках центрального правительства. Они разделены между административными единицами районного уровня — «боро» (London borough). Чтобы управлять проектом на территории нескольких боро одновременно нужна структура, которая координирует деятельность этих единиц и занимается привлечением внешних средств. В данном случае территория площадью 480 га охватила части четырёх боро. Годовой бюджет проекта составляет 127 миллионов фунтов — около 170 млн американских долларов.
80% средств в институт развития вложила Администрация Большого Лондона, собственные средства корпорации составили 10%, частные инвесторы добавили еще 10%. Целью работы института развития было строительство Олимпийского парка и обеспечение его дальнейшего функционирования — чтобы он не превратился в заброшенную территорию, что иногда случается с подобными объектами.
Пекин (Китай)
В 1995 году в Пекине для координации деятельности 170 государственных унитарных предприятий была создана Beijing Capital Group. Основной целью было создать управляющую компанию, которая могла бы повысить эффективность ГУПов и привлечь в них сторонние инвестиции. Ведь одно дело — вытачивать на заводе детали, совсем другое — продавать их, и уже третье — привлекать инвестиции на новые разработки и расширение производства.
Институт развития работает в четырёх направлениях:
- Защита окружающей среды, включая работу с водой, твёрдыми отходами, загрязнением воздуха, разработку технологий защиты.
- Инфраструктура, в том числе дороги, железнодорожные и подземные транспортные линии.
- Недвижимость, строительство и продажа.
- Финансовые сервисы, фонды.
Каждое из ключевых направлений выделено в отдельный бизнес. За окружающую среду отвечает Beijing Capital Co., котирующийся на Шанхайской фондовой бирже, за транспортную составляющую — Beijing Subway.
Активы Beijing Capital Group с 2003 года выросли в 30 раз — с 1,3 миллиарда американских долларов в 2013 году до 30 миллиардов в 2015. Среди источников привлечения инвестиций — размещение облигаций, займы от других институтов развития, IPO дочерних компаний, продажа долей в компаниях крупным инвестиционным фондам. В 2015 году группа разместила облигации на 600 млн долларов, привлекла займ от Азиатского Банка Развития на 300 млн, провела IPO дочерней компании Beijing Capital Land на 122 млн, и продала американскому фонду KKR за 191 млн долларов долю в другой дочерней компании-девелопере capital Juda.
Этот институт развития играет сегодня доминирующую роль в развитии Пекина его инфраструктуры, а также развивает в целом регион Пекин-Тяньцзинь-Хэбэй.
Шэньчжэнь (Китай)
В 1980 году Шэньчжэнь был небольшой деревней. Сегодня это специальная экономическая зона, агломерация с населением в 11 миллионов человек, растущим каждый год на 9% ВВП, составляющим сейчас около 300 миллиардов долларов. Но самое интересное, что здесь регистрируются половина всех патентов всего Китая. Развитием региона занимается China Development Institute.
При работе института развития в Китае открыли 11 зон свободной торговли. Миссия этих зон — создание экспериментальных площадок и территорий для центров разработок для зоны Азиатско-Тихоокеанского региона, и одновременно они должны стать международными хабами для торговли. Каждая из зон может специализироваться на конкретных услугах — финансовых, логистики, информационных.
На общенациональном и местном уровнях институт развития:
- Реализует систему собственной регистрации.
- Разрабатывает меры политики и правил для финансовых и налоговых услуг.
- Проводит на местном уровне административные реформы для предоставления услуг по принципу одного окна и использования интеллектуальных услуг взимания и учёта налогов и иных платежей.
По сути, институт развития делает максимально удобным ведение бизнеса на территории зон свободной торговли. Это касается не только документооборота, но и застройки и редевелопмента территорий, механизма распределения земельных участков и законодательной базы, включая права на интеллектуальную собственность и их защиту.
Недалеко Шэньчжэня находится Foxconn, где собирают продукцию Apple, Microsoft, Sony и многих других крупных компаний. Недавно фабрика заменила 90% сотрудников роботами и получила прирост производительности в 250%.
А теперь в цифрах: в находящейся внутри Шэньчженя специальной торговой зоны Qianhai & Shekou за 2016 год было зарегистрирована 120 000 организаций, около 50 000 начали бизнес, из них 170 были проинвестированы и созданы компаниями из списка Global 500. Иностранные инвестиции достигли 50 миллиардов американских долларов — выросли на 80% относительно 2015 года.
«Ржавый пояс»
Часть примеров редевелопмента была сосредоточена вокруг «ржавых поясов». Заводы, фабрики, порты, оставшиеся со времён индустриализации, увеличивают площадь города. Неконтролируемая застройка этих зон складами, рынками, появление трущоб приводит к созданию криминогенных районов, пустырей, и снижает эффективность логистики. Проще говоря, людям, которые здесь живут, сложно добраться до работы в другой части города. Способ решения этих проблем — создание новой концепции и кардинальная перестройка районов.
В данном случае институты развития являются эффективным инструментом. Специально создаваемые организации аккумулируют экспертизу и компетенции, необходимые для разработки планов развития и их воплощения в реальность, а также привлечения инвестиций на эти работы.
Продолжение следует: в следующей статье подробнее поговорим о других примерах «ржавых поясов» в России и мире и о борьбе с этим фактором.
Автор: ivansychev
