Продолжаем серию статей о создании коттеджного поселка «на коленке». В предыдущей мы рассказали, как можно получить землю для строительства поселка, имея на руках ограниченный бюджет. В этой статье мы расскажем обо всех необходимых юридических и административных процедурах, через которые нужно пробиться до светлого момента первой официальной продажи.
Весь этот процесс состоит из следующих шагов:
- Перевод участка в нужную категорию;
- Разработка проекта планировки, совмещенного с проектом межевания;
- Общественные слушания;
- Получение кадастровых паспортов;
- Получение свидетельств о собственности.
Дело это достаточно сложное и времязатратное (вдобавок, некоторые шаги требуют наличия специальной лицензии), поэтому для его выполнения лучше всего обратиться к компетентному подрядчику – какой-нибудь межевой компании, которых в каждом регионе навалом. Поэтому информация в этой статье – это в первую очередь ликбез для заказчика. Чтобы вы понимали процедуру, могли оценивать прогресс, прогнозировать сроки завершения и предотвращать ошибки. Материал основан на нашем опыте с поселком программистов.
Выбор подрядчика
Ошибиться с выбором хорошего подрядчика очень легко, результат – срыв сроков. Причем, как говорят опытные люди, в отдельных случаях счет может идти даже не на месяцы, а на годы. Поэтому подойти к выбору подрядчика стоит максимально тщательно и ответственно.
Мы в поселке программистов с выбором ошиблись, что в принципе сорвало нам летний строительный сезон 2014 года. Мы доверились крупной конторе, которая «специализируется» на нашем районе. Все работы по первому участку должны были быть закончены за 3 месяца (т.е. к середине июня 2014), но на момент написания статьи они все еще идут – хотя находятся уже на финальной стадии. Т.е. по срокам они съехали минимум в три раза.
Вот несколько советов, как избежать подобной ситуации и найти хорошего исполнителя:
- Обращайте больше внимания на негативные отзывы, а не на положительные. Постарайтесь найти реального клиента этой компании, которому было нужно сделать ровно то же самое, что и вам.
- Не обращайте внимания, если вам вешают лапшу насчет связей в каких-то согласовательных органах – такие связи, как правило, есть у всех, кто работает на этом рынке.
- Предпочитайте мелких и голодных. Жирная раскрученная компания, может быть, возьмет дешевле – но ей на ваш заказ будет наплевать. Вам выделят инженера, на котором уже висит десяток таких же заказов, по которым заказчики уже начали нервничать – поэтому приоритет вашего будет не самый высокий.
- Если не получается найти мелкого подрядчика и приходится все-таки идти к крупной компании, требуйте в договоре увеличить максимальный размер неустойки. Обычно ее ограничивают 10% от суммы заказа – попробуйте поднять эту планку как можно выше. Это должно мотивировать их ответственнее относиться к вашему заказу.
Теперь перейдем непосредственно к процессу.
1. Перевод участка в нужную категорию
Каждый земельный участок обладает двумя характеристиками – категорией и видом разрешенного использования. Зачем нужны две разные характеристики, хотя они вроде бы об одном и том же – айтишнику просто не понять. Тем более не понять тот факт, что данные об этих двух характеристиках могут храниться в разных местах и при этом противоречить друг другу.
Пример – сельское поселение на заседании своей «думы» принимает решение включить участок с категорией «сельхозиспользование» в черту населенного пункта и выпускает все необходимые документы. Кадастровая палата об этом ничего не знает и продолжает считать участок сельхозкой. Такая ситуация может длиться годами, пока участком не начнет кто-то заниматься. Сами государственные органы обмениваться подобной информацией не умеют.
Характеристики участка по версии кадастровой палаты доступны онлайн на сайте Росреестра – http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/.
Нас с вами интересуют такие сочетания категории и вида разрешенного использования, которые допускают строительство жилых домов.
| Категория | Вид разрешенного использования | Комментарий |
|---|---|---|
| Земли населенных пунктов | Индивидуальное жилое строительство (ИЖС) | Наиболее распространенный вариант. Налоговая ставка – 1.5% от кадастровой стоимости в год. |
| Земли населенных пунктов | Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) | Самый крутой вариант, но его сложно достигнуть. Позволяет все то же самое, что ИЖС, только налоговая ставка в пять раз меньше – всего 0.3% от кадастровой стоимости в год. |
| Сельхоз | Для ведения дачного хозяйства | Тоже приемлемый вариант. С недавнего времени в таких домах даже можно прописываться. Бумажных движений по этому варианту гораздо меньше. Недостатков объективно нет, но у всех этот путь почему-то вызывает опасения. |
Итак – если ваш участок де-юре уже является населенным пунктом, вы можете сразу заниматься разработкой проекта планировки. Попытаться втянуть его в ЛПХ, а не в ИЖС вы можете на стадии общественных слушаний.
Если же ваш участок является сельхозкой, то у вас два возможных пути – сделать дачный кооператив или попытаться «втянуть» участок в населенный пункт.
Второе возможно, только если участок примыкает к населенному пункту. Процедура выглядит примерно так:
- Написать на имя главы сельского поселения заявление – прошу включить участок с таким-то кадастровым номером в населенный пункт.
- Если нет достаточных оснований для отказа, то на ближайшем заседании местной сельской «думы» выпускается распоряжение о соответствующем изменении генплана сельского поселения;
- Идете с этим распоряжением в межевую контору, которая первоначально разрабатывала этот генплан, платите им – и еще полгода ждете, пока они в своем файлике закрасят участок желтым цветом и пронесут обновленную бумажку по всем инстанциям.
Если решаете пойти по пути с дачным хозяйством, то процедура примерно такая –
- Образуете абстрактное ТСН с родственниками или доверенными лицами;
- Оформляете дарение своего участка этому ТСН;
- От лица ТСН обращаетесь в межевую контору, которая выполнит все дальнейшие шаги по межеванию. По сравнению с землями населенных пунктов эти шаги обойдутся дешевле и могут быть пройдены гораздо быстрее.
В нашем случае один из участков, купленных под поселок, был уже втянут в населенный пункт, а два других – относились к сельхозке. С этими двумя другими мы решили пойти по пути присоединения их к населенному пункту, решив не рисковать с менее предсказуемым дачным вариантом.
2. Разработка проекта планировки, совмещенного с проектом межевания
Это большой и скучный документ, в котором по сути много раз разжевывается одна и та же картинка – как будут расположены жилые участки и дороги.
Вам, как заказчику нужно помнить следующее:
- Разработкой документа будут заниматься кадастровые инженеры. Им плевать на юзабилити, дизайн и вообще весь ваш поселок. Они понимают только язык строительных норм и правил и хотят, чтобы от них побыстрее отстали. Поэтому вам нужно заранее поработать с дизайнером/архитектором, который разработает планировку поселка и максимально точно наложит ее на карту – и отдать этот макет инженерам в качестве ТЗ.
- Инженеры привыкли к тому, что заказчикам обычно на свой поселок тоже плевать – для большинства это просто еще один кусок земли, который нужно побыстрее распродать. Поэтому ваши требования они могут воспринимать не вполне серьезно некоторые ваши принципиальные требования. Чтобы это не зашло слишком далеко, постоянно требуйте от них промежуточные результаты и проверяйте, все ли соответствует.
- Разработка самого изощренного плана не может занимать у инженера больше 2-3 недель, если он работает над проектом фулл-тайм. Если вам через 3 недели не выдадут проект, готовый к отправке на согласования, начинайте нервничать и требовать.
Инженер, которому доверили разрабатывать проект нашего поселка, решил, что требование сделать все жилые участки квадратами 35 х 35 метров, ориентировав параллельно берегу пруда – блажь заказчика. Вместо берега пруда он воспринимал только кривые границы исходного кадастрового участка. Поэтому в первой версии участки получились параллелограммами со скосом около 15 градусов. Результат – еще месяц потерянного времени.
После этого мы поработали с архитектором и оформили наше видение планировки в виде вот такого kmz-файла в Google Earth, который используем в качестве ТЗ. Подробно планировка описана в статье http://semanticle.com/za32
После разработки проекта он направляется главному архитектору соответствующего района на рассмотрение. Для архитектора будет принципиально докопаться до пары мелочей, отправив проект на доработку. Каждая такая итерация – это минимум неделя времени. Так что если ваш инженер косячит, то это удовольствие может затянуться надолго – что еще раз подчеркивает важность выбора правильного подрядчика.
После аппрува архитектора документ отправляется на общественные слушания.
3. Общественные слушания
Это самая удивительная процедура во всем процессе. Ее суть заключается в том, чтобы дать местной общественности возможность коллективно обсудить план застройки принадлежащего вам участка. То есть, предполагается, что местные жители в назначенный день возьмут выходной за свой счет, придут в галстуках в администрацию сельского поселения и дадут вам аргументированные советы по доработке и улучшению разработанного проекта планировки.
Чтобы общественность могла заблаговременно подготовиться к мероприятию (согласовать выходной с работодателем, изучить документ и купить галстук) – законодательство требует, чтобы не позднее, чем за 30 дней объявление о предстоящих общественных слушаниях было размещено в официальном печатном органе сельского поселения.
Конечно, на эти «слушания» вообще никто не приходит. Это просто лишний месяц, который законодательство зачем-то выпиливает из жизни проекта. По итогам этого мероприятия глава поселения выпускает протокол слушаний и распоряжение об утверждении проекта планировки, например, вот такое.
Эти документы нужно отнести обратно в межевую контору, после чего они начнут готовить документы для подачи в кадастровую палату.
Прохождение общественных слушаний является крайне важным чекпойнтом для проекта поселка. Начиная с этого момента вы можете быть уверенным в том, что все точки и границы, указанные на проекте межевания, больше не изменятся. Поэтому можно заказывать вынос точек в натуру, начинать работу над дорогами и другими коммуникациями, а также осуществлять продажу участков по предварительному договору купли-продажи.
4. Финальная стадия
На этой стадии ваш подрядчик готовит документы для подачи в кадастровую палату. Это чисто технический вопрос, который должен занимать 1-2 недели. Если все пройдет гладко, в кадастровой палате вам должны будут выдать пачку кадастровых паспортов – по одному на каждый маленький размежеванный участок. Эту пачку нужно забрать и самостоятельно отнести в регистрационную палату, где в течение 30 дней вам должны изготовить и выдать на руки долгожданные свидетельства о собственности.
Мы сейчас как раз находимся на финальной стадии, и у нас не все гладко. Общественные слушания прошли в конце сентября, а процесс до сих пор не закончен. Кроме того факта, что подрядчик опять протормозил с инженерной частью, сыграли роль два фактора:
- В кадастровой палате не оказалось информации о том, что данный участок включен в территорию населенного пункта (хотя официальное изменение генплана было еще в 2012 году).
- При смене разрешенного использования участков на ИЖС требуется уточнение их границ до максимально допустимой погрешности в 10 см.
Если бы мы знали об этих деталях раньше, оба этих процесса можно было запустить параллельно, и к настоящему моменту они были бы уже пройдены.
P.S.
Работа над поселком иногда напоминает сильно запутанный квест. Обидно, что большую часть энергии, которая могла быть направлена в более конструктивное русло, приходится тратить на решение каких-то бестолковых вопросов, на ровном месте созданных законодательством в этой области.
Для нас все же принципиально дойти до конца, преодолев все эти препятствия – и заодно помочь людям, которые будут повторять этот путь. В интернете куча разрозненной и противоречивой информации, а какого-то единого tutorial-а по созданию поселка «с нуля» не существует. Если вы занимаетесь подобным делом и застряли на одной из стадий – напишите нам, с радостью поделимся своим пока скромным опытом.
Как обычно, за нашими новостями можно следить в Твиттере и Инстаграме. Следующая статья цикла – про инженерные коммуникации поселка.
Автор: alevkon
