Мы, наконец, закончили межевание первого блока участков. Вместо обещанных подрядчиком трех месяцев на этот процесс ушел ровно год. Зато, начиная с этого момента, мы можем официально продавать участки. Как и заявляли, ровно по себестоимости. В этой статье мы публикуем детальный расчет себестоимости участков и итоговые цены на них.
Дифференцирование
Сам расчет можно посмотреть в Google Spreadsheets – https://docs.google.com/spreadsheets/d/1jvWs7DSFEq1GvT0bNkGbs9sqWqsDwEAsHPHUUmHh-Po
Забегая вперед, хочется отметить один важный момент. Хотя все имеющиеся на сегодняшний день участки полностью идентичны, цены на них будет различаться – но не в зависимости от расположения участка, а в зависимости от того, на какой стадии участок куплен. Естественно, для первых присоединившихся цена будет меньше, а для последующих – пропорционально расти.
Это связано с двумя факторами. Во-первых, ранние участники несут риск дискомфорта, если вся история с поселком затянется – когда на первых порах соседей будет поменьше, инфраструктура – поскромнее, и придется чаще ездить в город. Во-вторых, в себестоимости мы учитываем дисконтирование собственных средств, уже вложенных в поселок – и было бы логично, если бы эти потери компенсировали участники, присоединившиеся на более поздних этапах.
В итоге, мы пришли к таблице с прогрессирующей ценой, которую можно посмотреть на нашем сайте или на вкладке “План продаж” в Google Spreadsheets. Расчетная себестоимость участка составляет 405 т.р. Как видно из таблицы, первые участки продаются по цене гораздо ниже себестоимости, что компенсируется за счет более поздних переселенцев.
Общая структура расходов
Все расходы складываются из двух основных частей – это стоимость подведения коммуникаций к каждому конкретному участку и общепоселковые расходы – забор, оптика до города, различные рекреационные зоны.
Как видно из схемы, с точки зрения коммуникаций все участки объединены в специальные блоки по 8 штук, которые мы называем “кустами”. У каждого куста есть специальная будка, в которой размещается следующее оборудование:
- Скважина, насосная станция и гидроаккумулятор;
- Кроссовый узел для интернетов;
- Счетчики учета электроэнергии для 8 участков;
Коммуникации подземным способом прокладываются от будки к 4 колодцам, указанным на схеме, а от колодцев – непосредственно к домам на участках.
Коммуникации “куста”
Всего на один “куст” коммуникаций, рассчитанный на 8 участков, уходит примерно 1.9 млн. рублей. Давайте подробно пройдемся по некоторым наиболее интересным пунктам.
| Статья расходов | Кол-во | Ед. изм. | Цена | Стоимость |
|---|---|---|---|---|
| Будка | 100 000,00 | |||
| Кессон | 50 000,00 | |||
| Скважина | 50 000,00 | |||
| Насосное оборудование | 60 000,00 | |||
| Электрика | 1000 | м | 94,00 | 94 000,00 |
| Интернет | 80 000,00 | |||
| Кабельные колодцы | 4 | шт | 20 000,00 | 80 000,00 |
| Траншея | 280 | м | 30,00 | 8 400,00 |
| Труба под кабеля | 280 | м | 354,00 | 99 120,00 |
| Труба водопроводная | 280 | м | 280,00 | 78 400,00 |
| Монтаж всех труб и кабелей | 280 | м | 200,00 | 56 000,00 |
| Фонари | 8 | шт | 20 000,00 | 160 000,00 |
| Забор | 420 | м | 500,00 | 210 000,00 |
| Заезд на участок | 8 | шт | 5 000,00 | 40 000,00 |
| Дорога | 1500 | кв.м. | ||
| – геотекстиль | 1500 | кв.м. | 20,00 | 30 000,00 |
| – дорога: щебень 10 см | 150 | куб.м. | 1 400,00 | 210 000,00 |
| – дорога: песок 10 см | 150 | куб.м. | 252,00 | 37 800,00 |
| – работы (формирование профиля) | 8 | ч | 2 000,00 | 16 000,00 |
| – работы (выравнивание, уплотнение) | 24 | ч | 1 200,00 | 28 800,00 |
| Пешеходные дорожки, ширина 1,5м | 420 | м | ||
| – гряда 0,5м | 48 | ч | 1 200,00 | 57 600,00 |
| – геотекстиль | 630 | м2 | 20,00 | 12 600,00 |
| – пешеходные дорожки: песок 15 см | 94,5 | м3 | 1 400,00 | 132 300,00 |
| – пешеходные дорожки: бордюры | 840 | м | 200,00 | 168 000,00 |
| – работы (выравнивание, уплотнение) | 630 | м2 | 20,00 | 12 600,00 |
| Итого | 1 871 620,00 |
Будка
Как видно из планировки поселка, все магистральные коммуникации (электричество и интернет) идут по внутренней кольцевой дороге. Будки являются узлами, в которых магистральные коммуникации перенаправляются к “кустам”.
Все гидрооборудование размещается в кессоне, закопанном в землю. Благодаря этому будка не требует дополнительного утепления. Из электрооборудования в будке размещаются шкаф управления уличным освещением и девять счетчиков. Восемь – для жилых участков, и один – для учета расходов на скважину и уличное освещение, за которые платит ТСН.
С дизайном будки мы еще до конца не определились. Говорят, что любое архитектурное решение должно выполнять минимум две функции. Поскольку каждая будка располагается на съезде с центральной дороги в переулок, вторая функция напрашивается сама собой – на будке будет размещено название переулка и номера расположенных в нем домов.
Подземные коммуникации
Как видно из чертежа будки, подземные коммуникации делаются в два уровня. На уровне глубины промерзания располагается водопровод, а в трубе, расположенное повыше – силовые кабеля и оптика. От будки эти коммуникации разводятся в четыре распределительных колодца, а из них, по диагонали – к домам на участках.
Канава под трубу и кабеля копается траншейным экскаватором (барой), который мы специально для этих целей недавно приобрели.
Дороги
Естественно, дорога – самая затратная статья расходов из всего блока коммуникаций. На один куст мы включаем одну ветку переулка, а также примерно 70м внутренней кольцевой. Их суммарная площадь составляет примерно 1500 кв.м.
Дорога в переулке делается по следующему принципу:
- Формируется полотно – срезается поверхностный слой почвы, по краям делаются канавы.
- На полотно укладывается геотекстиль – ткань, которая пропускает воду, но не дает тяжелым фракциям проваливаться в глину.
- Сверху на геотекстиль насыпаются щебень и песок.
Кроме автомобильной дороги, на жилых улицах мы также закладываем две пешеходные дорожки со стильными фонарями вдоль самих участков. Грунт, выбранный из канавы, используется для формирования небольших насыпей на границах участка. Эти насыпи выполняют сразу несколько функций:
- Служат основой для невысокого декоративного забора.
- Улучшают микроклимат внутри каждого участка, защищая от ветра;
- Увеличивают полезную площадь, которую можно использовать под декоративные (и не только) растения.
Общепоселковые расходы
Помимо строительства коммуникаций внутри блоков, на весь поселок уходит еще около 8 млн р.
| Статья расходов | Кол-во | Ед. изм. | Цена | Стоимость |
|---|---|---|---|---|
| Земля | 1 700 000,00 | |||
| Межевание | 280 000,00 | |||
| Забор | 1200 | м | 1 200,00 | 1 440 000,00 |
| Въездная группа | 700 000,00 | |||
| Проект электроснабжения | 20 000,00 | |||
| Оптика до города – проектирование, согласования | 400 000,00 | |||
| Оптика до города – строительство | 250 000,00 | |||
| Пляж 3000 кв.м. (песок 15 см) | 450 | куб.м. | 252,00 | 113 400,00 |
| Пляж, работы + оборудование | 150 000,00 | |||
| Причал для лодок | 100 000,00 | |||
| Ремонт проезда по дамбе | 150 000,00 | |||
| Ремонт короткой дороги до города | 400 000,00 | |||
| Центральная часть | ||||
| Формирование ландшафта | 80 | ч | 1 200,00 | 96 000,00 |
| Газон | 8000 | кв.м. | 15,00 | 120 000,00 |
| Озеленение | 600 | шт | 400,00 | 240 000,00 |
| Благоустройство | 400 000,00 | |||
| Две кэмпинг-зоны | ||||
| Формирование ландшафта | 80 | ч | 1 200,00 | 96 000,00 |
| Озеленение | 600 | шт | 400,00 | 240 000,00 |
| Благоустройство | 400 000,00 | |||
| Спортплощадка | 300 000,00 | |||
| Детская площадка | 300 000,00 | |||
| Итого | 7 895 400,00 |
Итоговая себестоимость
Таким образом, итоговая себестоимость поселка на 56 семей составляет чуть меньше 21 млн. Из них около 13 млн тратится на коммуникации в 7 блоках («кустах»), и около 8 млн – на общепоселковые расходы.
К этой сумме нужно прибавить еще дисконтирование собственных средств (около 2.5 млн, по ставке 17%), которые были вложены на ранней стадии, и которые удастся вернуть не раньше, чем через 4 года. Получившаяся в итоге сумма составляет около 22.7 млн р. Если разделить эту сумму на количество участков (56), мы получим себестоимость одного участка, равную 405 298,93.
| Показатель | Сумма |
|---|---|
| Итоговая стоимость | 22 696 740,00 |
| Земля и межевание | 1 980 000,00 |
| Дизайн и благоустройство | 6 357 100,00 |
| Забор и въездная группа | 2 140 000,00 |
| Дороги | 3 088 200,00 |
| Водопровод и электрика | 4 731 440,00 |
| Интернет | 1 210 000,00 |
| Дисконтирование | 1 700 000,00 |
| Прочее | 3 190 000,00 |
При этом структурно расходы делятся примерно так:
Как мы видим, самая тяжелая статья расходов – это благоустройство территории. Кроме создания нормальных прогулочных дорожек и фонарей, в эту статью входит полноценное обустройство пляжа, спортивной и детской площадки, а также двух кэмпинг-зон. Несмотря на дороговизну, мы бы ни в коем случае не хотели в этом вопросе экономить. Мы считаем, что качество жизни напрямую зависит от того, что мы видим вокруг и какие дополнительные сценарии кроме “дом-работа” нам доступны.
В общем, мы постепенно продвигаемся вперед. Лето уже на пороге, и скоро нам предстоит интереснейший этап – стройка поселковых коммуникаций и инженерия в двух первых домах. За нашими новостями можно следить на сайте, а также в Твиттере, Инстаграме и Фейсбуке.
Автор: alevkon
